FFF-007: Ferienwohnung an der Nordsee kaufen – lohnt sich das wirklich?

Es gibt einen kleinen Ort an der Nordsee, an dem ich regelmäßig bin. Kein riesiges Nordsee-Bad mit endloser Promenade und Souvenirshops an jeder Ecke, sondern ein ruhiger, überschaubarer Ferienort, in dem man sich noch auf der Straße grüßt und der Bäcker seine Stammkunden kennt. Zum Strand sind es nur ein paar Minuten zu Fuß, die umliegenden Orte sind ähnlich beschaulich und leben hauptsächlich vom Tourismus.

Hier wirkt vieles so, als wäre die Zeit ein wenig stehen geblieben. Und genau das macht den Ort für viele Urlauber attraktiv.

Da ich dort ohnehin des Öfteren verkehre, geht es mir bei der Überlegung nicht um ein eigenes Feriendomizil. Die eigentliche Frage lautet:

Kann man mit einer Ferienwohnung an so einem Ort langfristig Geld verdienen?

Der erste Blick: Das sieht doch gut aus!

Wenn man sich die Preise in der Hauptsaison anschaut, wirkt das Modell zunächst ziemlich attraktiv. 110 Euro pro Nacht sind in vielen Nordseeorten keine Seltenheit. Bei guter Auslastung kommen schnell mehrere tausend Euro Umsatz pro Monat zusammen.

Aber wie so oft gilt: Die Hauptsaison ist nicht das ganze Jahr.

Also habe ich mir eine realistische Kalkulation gebaut – mit Sommer, Übergangszeit und Winter. Keine Hochglanzrechnung, sondern eher die Frage: Was passiert in einem durchschnittlichen Jahr?

Meine Beispielrechnung

Als Rechengrundlage habe ich einen Kaufpreis von 180.000 € angesetzt, dazu 10 % Kaufnebenkosten (18.000 €), die ich diesmal als Eigenkapital eingebracht habe. Damit ergibt sich eine Kreditsumme von 180.000 € bei einem Zinssatz von 4,5 % p.a. und 30 Jahren Laufzeit – das macht eine monatliche Kreditrate von 912,03 €. Hier einmal vereinfacht dargestellt (die komplette Excel Tabelle stelle ich am Ende des Artikels als Download zur Verfügung):

Einnahmen

Jahreseinnahmen gesamt: 12.040 €

Ausgaben

Gesamtausgaben: 14.394,40 €

Ergebnis

• Jahresergebnis vor Steuern: –2.354,40 €
• Monatlicher Durchschnitt: –196,20 €
• Steuerliches Ergebnis: Durch Abschreibung (AfA) und Kreditzinsen im ersten Jahr entsteht ein steuerlicher Verlust von rund 2.330,59 €. Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 30 % ergibt das eine jährliche Steuerrückerstattung von etwa 699,18 €.
• Effektive Zuzahlung: ca. 138 € pro Monat

Die vier Stellschrauben

Nach einigem Herumrechnen habe ich gemerkt, dass im Grunde vier Faktoren über Gewinn oder Verlust entscheiden.

1. Kaufpreis Je günstiger die Wohnung eingekauft wird, desto entspannter wird die Finanzierung. Ein guter Kauf ist oft wichtiger als jede spätere Optimierung.

2. Kreditzins Schon ein Prozentpunkt Unterschied kann über die Jahre viele tausend Euro ausmachen.

3. Auslastung Das ist vermutlich der wichtigste Punkt überhaupt. Zehn zusätzliche Vermietungstage im Jahr können einen größeren Unterschied machen, als man denkt.

4. Übernachtungspreis Lieber konservativ rechnen und positiv überrascht werden als umgekehrt.

Der Punkt, den viele vergessen: Wer kümmert sich vor Ort?

In YouTube-Videos und Hochglanz-Exposés wirkt eine Ferienwohnung oft wie ein passives Einkommen. In der Realität muss sich aber irgendjemand vor Ort kümmern:

• Reinigung organisieren
• Bettwäsche wechseln
• Schäden prüfen
• Handwerker koordinieren
• und manchmal auch abends ans Telefon gehen, wenn der Fernseher nicht funktioniert

Wenn man selbst nicht in der Nähe wohnt, braucht man entweder zuverlässige Helfer oder eine Ferienhausagentur. Und genau dafür habe ich in meiner Kalkulation einen fiktiven Betrag für Reinigung und Betreuung angesetzt. Denn kostenlos macht das auf Dauer niemand.

Die wichtigste Frage: Wie entwickelt sich der Ort?

Noch entscheidender als die aktuelle Auslastung finde ich die Frage: Ist das ein Ort mit Zukunft?

Es gibt Nordseeorte, die seit Jahren investieren: neue Promenaden, bessere Radwege, moderne Gastronomie, Veranstaltungen, digitale Infrastruktur und gepflegte öffentliche Anlagen. Dort steigen oft auch die Immobilienpreise und die Nachfrage bleibt hoch.

Und dann gibt es Orte, bei denen man sich fragt, ob die allgemeine Wirtschaftslage langsam sichtbar wird:

• leerstehende Geschäfte
• sanierungsbedürftige Straßen
• schwächelnde Gastronomie
• fehlende Investitionen
• ggf. fehlende Attraktionen
• oder eine Infrastruktur, die eher verwaltet als weiterentwickelt wird

Gerade bei kleinen Ferienorten würde ich deshalb nicht nur die Wohnung selbst bewerten, sondern immer auch den Ort als Ganzes. Denn eine schöne Wohnung nützt wenig, wenn der Ferienort langfristig an Attraktivität verliert.

Mein Zwischenfazit

Eine Ferienwohnung an der Nordsee kann eine interessante Kapitalanlage sein. Aber sie ist ganz sicher kein Selbstläufer.

In meinem Beispiel würde die Wohnung aktuell sogar Geld kosten – trotz guter Sommerauslastung. Damit sich das Investment wirklich rechnet, müsste mindestens einer dieser Punkte besser ausfallen:

• günstigerer Kaufpreis
• niedrigerer Zinssatz
• höhere Auslastung
• höherer Übernachtungspreis
• oder geringere laufende Kosten

Und genau deshalb würde ich persönlich niemals nur aufgrund eines schönen Bauchgefühls kaufen. Erst kommt die Kalkulation, dann die Besichtigung – und nicht umgekehrt.

Beim aktuellen Zinssatz wird sich das Ganze als reines Cashflow-Investment vermutlich nicht lohnen. Trotzdem lohnt sich ein Blick auf die längere Frist: Mit jeder Kreditrate wird ein Teil der Wohnung abbezahlt, der Kredit dient also gleichzeitig als eine Art Hebel. Nach 10 bis 15 Jahren wäre ein guter Teil der Finanzierung getilgt, und selbst bei einem moderaten Verkaufspreis könnte am Ende ein kleiner Gewinn stehen – auch wenn man zwischendurch monatlich draufzahlt.

Eine Excel-Tabelle mit allen Berechnungen habe ich mir dafür selbst gebaut, die ich euch weiter unten zum Download zur Verfügung stelle, damit jeder seine eigenen Zahlen durchspielen kann.

Denn am Ende gilt für Immobilien dasselbe wie für Aktien oder ETFs:

Nicht die schönste Geschichte gewinnt – sondern die bessere Kalkulation.